Купівля квартири на вторинному ринку в Ужгороді: плюси процедури, стрибки цін, особливості вибору

Вторинний ринок нерухомості в Закарпатській області вже 9 місяців війни залишається одним з найактивніших у країні. Він привертає увагу як для оренди, так і для купівлі житла. На відміну від Київської та Одеської областей, де ціни на нерухомість нестримно падають, в західній частині України спостерігається хвиля подорожчання. Пов’язано це з тим, що регіон залишається найбезпечнішим та найближчим до кордону з ЄС.

Великий попит має продаж квартир в Ужгороді. Найбільше цікавляться купівлею житла внутрішньо переміщені особи зі сходу і півдня країни.

Переваги купівлі вторинної нерухомості

Головна перевага вторинки — можливість заселитися одразу після купівлі, не чекаючи завершення ремонтних робіт. Більшість квартир в новобудовах продаються з голими стінами та мінімальним набором комунікацій, тому на них потрібно багато сил, часу та грошей.

Якщо не зосереджуватися на певному районі, а розглядати весь ринок, то вибір квартир на вторинному ринку значно більший і різноманітніший, ніж на первинному. Покупець може задати бажані параметри, як-от тип будинку, площа, планування, наявність ремонту, та підібрати найбільш відповідний варіант.

Також одним із плюсів вторинної нерухомості вважається розвинена інфраструктура району. Давно збудовані будинки мають поблизу все необхідне для комфортного життя: зупинки громадського транспорту, дитячі майданчики, парки відпочинку тощо.

До значних переваг вторинки можна віднести іпотеку. Банки охочіше видають кредит на нерухомість, яка вже побудована, ніж на житло, що існує лише на паперах. Купуючи вторинку, покупець не ризикує зіткнутися з довгобудом чи забудовником-банкрутом.

Багато експертів вважають, що будинки, збудовані у 80-ті роки минулого століття, вирізняються високим ступенем надійності та безпеки. Вони мають посилені залізобетонні перекриття, міцні стіни, високі стелі та великі кімнати. У таких будинках тепло взимку та не дуже спекотно влітку. Деякі з них обладнані підземними ходами та бомбосховищами, що актуально для нашої країни у зв’язку з повномасштабним вторгненням росії.

Причин появи новобудов поганої якості кілька: відсутність належного контролю з боку відповідних інстанцій, скасування або зміна інтересів забудовників багатьох містобудівних норм, ГОСТів, технічної документації, що регламентує процеси будівництва багатоквартирних будинків. Забудовникам для отримання найбільшого прибутку вигідно максимально здешевити собівартість будівництва. До цього вдаються багато недоброчесних забудовників, але в гонитві за прибутком важливо не втратити якість та побудувати безпечне житло.

Причини зміни цін на вторинне житло

З серпня по листопад 2022 року спостерігається підвищення цін на однокімнатні та двокімнатні квартири у хорошому стані на 10%, а також на приватні будинки. Невеликі зміни торкнулися трикімнатних квартир, ціни на які зросли на 2–3%.

Середні ціни на купівлю житла у липні-серпні поточного року (до та після підвищення курсу долара) склали:

• 1-кімнатна квартира — з 1,2 млн грн до 1,296 млн грн (+8 %).
• 2-кімнатна квартира — з 1,5 млн грн до 1,635 млн грн (+9 %).
• 3-кімнатна квартира — з 1,8 млн грн до 1,836 млн грн (+2 %).

Для охочих купити приватний будинок в Ужгороді оптимальним варіантом стане дача — її середня вартість зазвичай не перевищує 1,5 млн грн.

Підвищення цін обумовлено безпекою та сприятливими умовами для шкільного навчання у форматі офлайн. За даними, розміщеними на Урядовому порталі, понад 500 навчальних закладів на Закарпатті відчинили двері для учнів.

Також на зміну цін на нерухомість впливає зростання курсу американської та європейської валют. Здебільшого квартири в Ужгороді продають ті, хто вирішив переїхати до країн Європи або змінити житлоплощу на більш бюджетний варіант. Також є категорія громадян, які хочуть позбутися нерухомості та мати на руках готівкові гроші. Пов’язано це зі страхом втратити майно внаслідок ракетного обстрілу. Користуючись цими нюансами, покупець може поторгуватись та запропонувати свою ціну. Більшість власників квартир йдуть на невеликі поступки, особливо якщо купівля житла здійснюється в іноземній валюті.

Вторинний ринок нерухомості в Ужгороді має певний запас міцності, тож здатний перечекати кризовий період без значного зниження цін. Однак важливо пам’ятати, що Закарпаття — невеликий регіон з обмеженою кількістю пропозицій із продажу житла. Тому підвищений інтерес до регіону може призвести до дефіциту та зростанню цін.

Особливості вибору житла

Щоб правильно купити житло на вторинному ринку в Ужгороді, необхідно довіритись грамотному юристу чи самостійно вивчити всі нюанси. Спочатку потрібно дізнатися, скільки власників закріплено за квартирою, чи є прописані в квартирі люди, зокрема і неповнолітні діти. Важливо уточнити, чи є борги за комунальні послуги, якщо є, то яка сума.

Під час зустрічі з продавцем необхідно ознайомитись з документами на нерухомість, перевірити, хто власник, чи не перебуває житло у заставі та чи не фігурує у судових розглядах.

Після перевірки документів можна перейти до огляду технічного стану квартири. Важливо уточнити, чи проводилося перепланування і чи було воно узгоджено, порівняти план житла БТІ зі справжнім розташуванням приміщень.

Також необхідно подивитись довідку про погашення іпотеки, якщо вторинне житло купувалося з використанням житлового кредиту. Якщо ж його ще не виплачено повністю, то перед укладенням угоди її учасникам потрібно звернутися до банку, щоб отримати від нього згоду на реалізацію квартири. Також варто з’ясувати, чи не використовувався для погашення іпотеки материнський капітал.

Особливу увагу при огляді квартири рекомендується приділити електропроводці, системі вентиляції, стану комунікацій та сантехніки. Важливо переконатися у справності сміттєпроводу та ліфта. Щоб дізнатися, чи є недоліки в під’їзді та будинку загалом, варто поговорити із сусідами по сходовому майданчику чи з іншими мешканцями будинку. Якщо квартира на першому або останньому поверсі, треба отримати доступ до підвалу або на горище, щоб перевірити, чи не тече дах. Якщо підвал покритий нальотом плісняви, то, найімовірніше, грибок згодом потрапить до квартири.

Також під час вибору житла необхідно врахувати такі нюанси:

1. Район. Віддаленість від роботи, центру міста. Наявність поблизу великих торгових та розважальних центрів, спортивних клубів, супермаркетів, дитячих садків та шкіл.
2. Безпека. Рівень криміногенності. Пожежна частина, відділення швидкої допомоги, поліклініки, поліцейський відділок неподалік.
3. Паркування. Безкоштовні місця для паркування поряд з будинком, заповненість в різний час доби.
4. Стан двору. Зона для вигулу собак, дитячий майданчик, наявність місць для куріння, комплексне озеленення, місця для відпочинку, своєчасне підтримання чистоти урн та сміттєвих баків.
5. Керуюча компанія. Необхідно ознайомитися з відгуками в інтернеті щодо скарг мешканців з приводу високих комунальних платежів, з’ясувати, чи пов’язана компанія зі скандалами, чи не бере участь у судових розглядах.
6. Комплектація. Уточнити, які меблі та побутова техніка залишається у квартирі. Бувають випадки, коли мешканці забирають все, включно з унітазом та розетками. Інші ж, навпаки, не хочуть вивозити важкі меблі, кухонний гарнітур тощо.

Важливо переглянути кілька квартир. Слід порівняти вартість, варіанти оплати, наявність знижок, зручність планувань.

Що пропонує вторинний ринок житла

Придбати квартиру за доступною ціною можна у будь-якій частині Ужгорода. В історичному центрі міста переважає малоповерхова забудова. Охочим купити тихе та затишне житло варто придивитися до невеликих квартир у двоповерхових будинках. Ті, хто віддає перевагу сучасним будинкам та ультрамодним інтер’єрам, мають можливість вибрати житло від господаря у відносно нових мікрорайонах, де розташовані багатоповерхові будівлі.

З усіх боків Ужгород оточений величними лісами, також у самому місті є чимало зелених зон. За бажанням можна знайти квартиру неподалік від Боздоського парку, Ботанічного саду, Липової алеї та ін.

Ужгород — великий транспортний вузол, через який проходять автошляхи національного та міжнародного значення. У місті функціонують автобусний та залізничний вокзали, є аеропорт. Тут розташований пункт пропуску на кордоні зі Словаччиною. Охочим оселитися в Ужгороді із громадського транспорту доступні маршрутні таксі. Дітям особливо припаде до душі залізниця, яка з’єднує центр зі Підзамковим парком.

Ужгород може похизуватися необхідною інфраструктурою. У місті працюють дитсадки, школи, університети, гімназії, медичні заклади, аптеки, театри, фінансові установи, магазини та багато іншого.

Перспективи вторинного ринку нерухомості

Через підвищення курсу долара та масовий наплив переселенців з півдня та сходу України зниження цін на вторинне житло в Ужгороді малоймовірне. Стимулом до оновлення ринку нерухомості може стати нова програма пільгових кредитів на житло «‎єОселя», яка стартувала 3 жовтня.