Хитрі власники й великі втрати: як тіньова оренда зриває житлову реформу

Щороку в Україні укладається приблизно 1,5 мільйона договорів оренди житла. Проте щонайменше 90% з них неофіційні. Фактичні ж оцінки ще гірші. Тіньова частка може сягати 99%. Такий масштаб нелегального ринку не лише позбавляє бюджет мільярдних надходжень, а й унеможливлює реалізацію повноцінної житлової реформи. Тут ключову роль має відігравати соціальна оренда.

Про це повідомляє РБК-Україна з посиланням на заяву голови профільного парламентського комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування Олени Шуляк.

Соціальна оренда — лише на папері

За словами Шуляк, повноцінне запровадження житлової реформи без детінізації ринку неможливе. Передусім ідеться про соціальну оренду, тобто механізм, за якого родина витрачає на оренду не більш як 25–30% доходу. "Такий механізм неможливо запустити без чіткого розуміння реальної картини ринку", — пояснила депутатка.

Для цього потрібно змінити десятки законів і ухвалити спеціальні законопроєкти. Одним із кроків стало ухвалення у першому читанні рамкового законопроєкту №12377, який має запустити реформу житлової політики. Це лише перший крок.

Аргентина як антизразок: чому жорстке регулювання не працює

Олена Шуляк наголошує: держава не повинна застосовувати надмірного адміністративного тиску. Світовий досвід доводить, що це шкодить ринку.

"В Аргентині встановили мінімальний термін договору у три роки, заборонили валютні розрахунки, зафіксували вартість оренди. У результаті кількість доступних квартир у столиці зменшилася вдвічі, кожна сьома стояла порожня. Ціни зросли настільки, що жити в готелі стало дешевше", — зазначила Шуляк.

Податки — основна причина тінізації

Чому українці не поспішають легалізовувати доходи від оренди? За словами Шуляк, причиною є надто високе податкове навантаження: 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору. Загалом — 23%. "Для багатьох ця сума є надмірною. Тому вже ведуться дискусії про зменшення податкового навантаження. 23% не виведе ринок оренди з тіні ніколи", — переконана парламентарка.

Одним з варіантів є встановлення фіксованої ставки. Наприклад, 5% плюс військовий збір. Хоча і ця цифра, на думку Шуляк, потребує компромісу. "Це буде схоже на історію з інвентаризацією земель. Як тільки зменшиться оподаткування — зростуть надходження", — вважає вона.

Цифрові платформи — частина рішення

Ще один потенційний механізм легалізації — оподаткування цифрових платформ, через які орендується житло, зокрема Booking та Airbnb.

"Спеціалісти ринку вважають доцільним зобов’язати ці сервіси звітувати та запровадити ставку в 5%. Це дозволить легалізувати хоча б частину ринку", — наголосила депутатка. Така ідея має перспективу, зважаючи на високий рівень цифровізації в Україні. За словами Шуляк, наша країна входить у десятку цифровізованих держав світу. Не виключено, що вже найближчими роками оренда житла відбуватиметься переважно онлайн, як це сталося на ринку таксі.

Що вже зроблено та що планується?

На законодавчому рівні вже розпочато активну роботу. Серед ключових кроків:

• Ухвалення у першому читанні законопроєкту №12377, який задає рамки житлової політики.
• Розробка законопроєкту про соціальне житло.
• Підготовка проєкту закону про управління житловим фондом.
• Формування окремого пакета законопроєктів, що регулюватимуть ринок оренди житла.

"Потрібно змінювати десятки законів. Найголовніше — зрозуміти: соціальна оренда працюватиме не так ефективно в умовах нинішнього оподаткування. Тому система потребує глибокого перегляду", – коментує Олена Шуляк.

Висновок

Як показує досвід, жодна реформа не працюватиме без реальної участі ринку. Аби соціальне житло перестало бути теоретичною категорією, а бюджет — втрачав мільярди, держава має зробити крок назустріч тим, хто готовий діяти легально.