Президент підписав Закон, який повинен ліквідувати монополію ЖЕКів.

З 1 липня набуває чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який встановлює порядок здійснення управління багатоквартирним будинком для власників квартир та нежитлових приміщень у ньому. Простіше кажучи, відтепер єдиним власником будинку стають його мешканці,  які самі обирають собі того, хто утримуватиме їх будинок. І не обов’язково це має бути ЖКГ.

Закон також вносить відповідні зміни і до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У підписаному законі зокрема даються визначення таких понять як:

Багатоквартирний будинок (далі – ББ) – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири, в якому також можуть бути розташовані і нежитлові приміщення, які є окремими об’єктами нерухомості. Відповідно і ОСББ можуть бути створені лише в багатоквартирному будинкові.

Співвласником ББ є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Дане майно належить співвласника на праві спільної сумісної власності, однак норми цивільного кодексу щодо такої спільної сумісної власності не застосовуються в частині отримання згоди на розпорядження таким майном (порядок розпорядження ним – визначений цим Законом), а також закон дає можливість володіти на праві спільної сумісної власності майном ББ юридичним особам.

Управитель багатоквартирного будинку (далі – управитель) – ФОП або юр. особа суб’єкт підприємницької діяльності, які за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. По суті управитель і повинен замінити сумнозвісні ЖЕКи, однак самі ЖЕКи також можуть здійснювати функції управителя але уже на підставі договорів, укладених із співвласниками ББ чи ОСББ. ОСББ ж у свою чергу може здійснювати управління ББ і власними силами.

За кожним із співвласників ББ закріплена його частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень ББ. Всі права співвласника прив’язані до такого майна і передаються новому власнику у разі зміни власника.

Закон детально регламентує порядок проведення загальних зборів ББ і прийняття ними рішення. Обов’язковим є повідомлення всіх співвласників про проведення таких зборів із зазначення часу та місця їх проведення. Рішення зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, частка площі власності у будинку яких становить більше 75% від загальної площі (якщо ж такою часткою володіє одна особа, то 75% співвласників). Для прийняття ж рішення зборів щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору зуправителем або обрання представника (-ків) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням достатньо 50% (часток або власників відповідно). Рішення загальних зборів ББ є обов’язковим для всіх співвласників, навіть, якщо вони були прийняті до набуття права власності на приміщення в ББ.

Законом закріплені такі права співвласників:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

2) брати участь в управлінні ББ особисто або через представника;

3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна ББ, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання цього майна та прибутки, отримані від його використання;

4) безоплатно одержувати інформацію про власників квартири та нежитлові ББ, площу таких приміщень ;

5) ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;

6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну ББ, відповідно до частки співвласника.

Водночас для всіх співвласників встановлені і обов’язки:

1) забезпечувати належне утримання, санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна;

2) забезпечувати тех. обслуговування та проведення поточного і капітального ремонтуспільного майна за необхідності;

3) використовувати спільне майно ББ за призначенням;

4) додержуватися вимог правил утримання ББ і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

5) виконувати рішення зборів співвласників;

6) забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;

7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну багатоквартирного будинку;

8) додержуватися чистоти в місцях загального користування і тиші згідно з вимогами законодавства;

9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію ББ протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом;

10) своєчасно сплачувати комунальні платежі.

Законом також встановлена відповідальність співвласників ББ за шкоду, завдану третім особами за не виконання (неналежне виконання) своїх обов’язків, пропорційно частці співвласника.

Частину або усі функції з управління ББ (реалізація прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном ББ) співвласники своїм рішенням можуть передати управителю або ОСББ.

Закон визначає повноваження зборів співвласників ББ – прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном ББ, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників (представника) під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління ББ. Закон зокрема визначає перелік таких витрат:

а) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;

б) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;

в) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;

г) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати розподіляються пропорційно частки співвласника або за рішенням зборів.

Орендарі/наймачі приміщень державної чи комунальної власності несуть витрати як співвласники ББ.

Разом з тим детально описаний порядок проведення зборів співвласників: строки (за 10 днів до дати проведення) і форма повідомлення про їх проведення (вручення під розписку або рекомендованим листом за адресою приміщення + розміщення при вході до під’їздів), обов’язкова інформація, що вказується в такому повідомленні (дані про ініціатора, дату місце час їх проведення, порядок денний).

Рішення зборів оформлюватиметься протоколом (при обиранні представника ББ чи управителя – у двох екземплярах), який підписується усіма учасниками-власниками, з підписом біля кожного варіанту голосування «за», «проти», «утримався», за встановленою формою. У протоколі також обов’язково зазначатиметься інформація про співвласників (ім’я, документ, що підтверджує право власності, номер квартири чи іншого приміщення, загальна площа таких приміщень). За недостатності голосів для прийняття якого-небудь рішення – вводиться процедура письмового голосування серед співвласників, які участі у зборах не брали, протягом 15 днів з дня проведення таких зборів.

Управитель діє на підставі договору, укладеного із представником, обраного на зборах співвласників чи укладеного на підставі рішення таких зборів безпосередньо. Істотними умовамидоговору(без погодження і визначення яких договір не може вважатись укладеним) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

1) перелік послуг;

2) права і обов’язки сторін;

3) ціна на послуги;

4) строк дії договору – закон визначає строк договору в 1 рік (обмеження стосується лише договорів щодо управління ББ) із автоматичним продовженням у разі, якщо за місяць до закінчення дії договору жодна зі сторін не подала заяви про розірвання (відкликання договору).

Договір укладений з управителем ним же надається або відсилатиметься рекомендованим листом усім співвласникам протягом 1 місяця з дати підписання.

Закон набуває чинності з 1 липня 2015 року. Що робити?

Якщо у вашому будинку створено ОСББ – привести його статут відповідно до вимого закону. Решта норм статуту ОСББ залишаються чинними в тій частині, що не суперечить законові.

Якщо у вашому будинку ОСББ не створено – до 1 липня 2016 року утримання будинку здійснюватиметься тією організацією, що і до набрання чинності законом, – до моменту визначення зборами співвласників форми управління багатоквартирним будинком. Протягом цього періоду можуть бути проведені збори згідно закону, в яких визначаться вищезазначені питання (перш за все управитель, представник ББ, умови договору з управителем, розміри платежів для співвласників тощо).

У разі, якщо цього не було зроблено, то з 1 липня 2016 року такий договір укладатиметься від імені мешканців виконавчим органом  місцевої ради на підставі конкурсу.